一、引言

農村住宅是集體土地上建設的滿(mǎn)足農民生活居住功能空間，兼顧農業(yè)生產(chǎn)和生活兩方面需要的農村建筑，一般由主樓、輔房和院落（曬場(chǎng)）組成，其建設主體是當地農村居民。在生產(chǎn)生活中，特別是當前經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展，加快了城市化進(jìn)程及農村市政配套設施的改造，農村住宅除自然損耗外，還常常有因直接侵害形成的損失，其受損大多可明確衡量，帶來(lái)的物質(zhì)損害可修復，即本文闡述的農村住宅受損修繕評估。

二、農村住宅受損修繕評估特點(diǎn)

從房地產(chǎn)價(jià)值評估角度，受損評估應分為房屋整體價(jià)值減損與建筑物修復所需費用兩部分，二者均為“直接”損失。但這兩者往往不是伴生存在的，如容積率調整、采光、通風(fēng)等因規劃變更形成的影響或因交通工程建設帶來(lái)的房屋品質(zhì)、噪音等侵害，可能形成了房屋價(jià)值的減損，此類(lèi)一般難以采用物質(zhì)修復方式，或者講物質(zhì)上的修復僅能減少或降低影響，無(wú)法根本解決。如針對噪音，設雙層窗、增加隔音屏等，其受損是不可逆的。不同的問(wèn)題，需要通過(guò)不同的技術(shù)思路和方法進(jìn)行客觀(guān)評估。由于我國土地制度限制，農村宅基地在本鄉鎮村民之間流轉，鮮有市場(chǎng)交易，難以衡量整體價(jià)值減損；加之司法部門(mén)對受損賠付一般以形成的直接損失作為補償依據，故明確了農村住宅受損修繕的評估思路。

因工程建設或使用、管理不善引起周邊建筑物損害，給相鄰方造成損失的，應當“停止侵害、排除妨礙、賠償損失”。在此類(lèi)侵權中，房屋建筑物及裝飾裝修、附屬設施受損尤為顯著(zhù)，表現出受損直接明確、標的相對較小、爭議集中的特點(diǎn)，在實(shí)踐中，房屋受損修繕評估報告是主要的協(xié)商賠償依據。

農村住宅受損區別于城市建成區。城市房屋多以公房、商品住宅建筑及公共建筑、綜合性建筑存在，其受損往往是整體性的，兼有分體單元，且受損為多主體。而農村建筑受損多見(jiàn)于單一產(chǎn)權的獨立建筑、附屬設施、構筑物等，受損建筑單一且受損主體獨立是其主要特征。其修復以保障安全為前提，恢復原狀為目的，即按照受損部位以“修復方式”計取“損失價(jià)值”。

三、房屋受損修繕評估依據、要點(diǎn)

在評估實(shí)踐中，房屋受損修繕評估在受托之前，民事主體雙方或受損害方通常委托工程咨詢(xún)單位進(jìn)行檢測，出具《房屋質(zhì)量檢測報告》，其內容一般涵蓋引起受損工程（或事故）概況、受損房屋建筑結構現狀、房屋損傷程度檢測評定、受損原因分析等。評估機構根據《房屋質(zhì)量檢測報告》的檢測內容及結論，對受損房屋受損害部位修繕形成評估報告，作為協(xié)商賠償依據。在實(shí)際操作中，由于受損法律關(guān)系明確，一般有當地行政部門(mén)介入、主導，加之受損房屋往往未危及房屋使用安全，多為建筑、裝飾裝修及主體結構項，屬于民事法律關(guān)系，在受損利益各方自愿前提下，房屋質(zhì)量檢測報告并非評估機構評估的必要依據，可按照專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)（土地）估價(jià)師及相關(guān)人員依據房屋修繕技術(shù)要求，提出修復方案，明確補償金額作為協(xié)商依據。

評估人員在執業(yè)中主要依據國家行業(yè)標準《房屋完損等級評定標準》城住字（1984）第678號、《危險房屋鑒定標準》JGJ8-2016、《建筑結構檢測技術(shù)標準》GB/T50344-2004以及上海市工程建設規范中的《房屋質(zhì)量檢測規程》DGJ08-08-79-2008、《房屋修繕工程技術(shù)規程》DG/TJ08-207-2008等，以及相關(guān)地基、結構、建筑等設計、測量規范中有關(guān)變形、開(kāi)裂、傾斜率等主要參數，以指導評估工作中的實(shí)地查勘、測量。根據實(shí)際破壞差異造成受損程度、部位不同，需進(jìn)行有針對性的工程測量，采集數據。涵蓋地基基礎、墻體、樓地面、屋面及門(mén)窗等丈量（結合受損實(shí)際把握）；對室內裝飾裝修、室外道路場(chǎng)地、圍墻等附屬設施造成損害影響的，應作相應現場(chǎng)調查記錄，均應拍照留存。在測量收集有效數據的基礎上，明確“修理、重作、更換”等修復內容（含直接影響面和因此引起的間接影響修復），修正評估方案，計算修復費用，形成費用數量清單。

四、房屋受損修繕評估方法

根據《房屋質(zhì)量檢測報告》與估價(jià)人員現場(chǎng)查勘的實(shí)際受損狀況，以可修復為前提，按照受創(chuàng )面適當擴大拆除、以原狀恢復，形成修復方案。按《上海市房屋建筑工程養護維修預算定額標準（房屋修繕工程）SH00-41（01）-2016）》及相關(guān)造價(jià)信息資料，對受損房屋損害部位的修復內容進(jìn)行評估測算，明確所需的各項施工內容及費用，按現行的文件規定進(jìn)行分析計價(jià)，采用成本法評估確定補償費用（損失價(jià)值）。

成本法的基本技術(shù)思路：求取在價(jià)值時(shí)點(diǎn)修復受損房屋（各部位、構件）所發(fā)生的各項費用，包括拆除、修繕工程費用，并扣除拆除物可回收的殘值（若有）作為其損失價(jià)值（修復費用）。

即：成本法公式為：V＝C1+C2-C3

其中：V—修復費用（包括人工費、材料費、機械設備使用費、間接費、利潤及稅金）；

Cl—拆除清理工程費用（含清運費用）；

C2—修繕工程費用；

C3—拆除物的殘值。

五、房屋受損修繕評估難點(diǎn)及應對

1、檢測報告的全面性

對受損房屋進(jìn)行合理估價(jià)的基礎是受損部位及受損程度可明確衡量，在爭議較大時(shí)，往往需要第三方檢測報告作為依據。檢測報告不僅要對房屋的結構、受損部位進(jìn)行檢測，也要對房屋損壞趨勢進(jìn)行檢測判斷。主要檢測參數應涵蓋傾斜、沉降、裂縫、地基基礎、砌體結構構件、木結構構件、混凝土結構構件等。需要檢測單位前期大量細致的基礎性工作支撐，這將為評估單位形成切實(shí)可行評估方案、明確修復內容打下堅實(shí)基礎。在報告中須區分結構性損傷和非結構性損傷，并判斷損傷對整體結構的影響。

2、受損壞部位多樣性

相鄰權的侵權，更多是因為后續施工等原因造成，可能帶來(lái)不均勻沉降、塌陷及其他物質(zhì)損害。建筑物的承重墻或基礎被破壞后，對建筑物的安全將帶來(lái)難以估量的危害，往往體現在墻面開(kāi)裂、不均勻沉降、結構變形、降低建筑物的抗震性能、大大縮短建筑物的合理使用期等后果。由于建筑類(lèi)型多樣，其剛度、結構、長(cháng)度和高度等均不同，因此，相同的損害對不同類(lèi)型的建筑造成的破壞，形成的受損部位也是多樣的。

針對不同受損部位，結合建筑自身實(shí)際，考慮到建筑地基、結構、質(zhì)量、建筑風(fēng)格各不相同，形成建筑的破壞程度是有差異的。由此采用統一的破壞標準來(lái)評估建筑物損壞情況，測算修復成本顯然是不妥的，須制定不同的修復評估方案為前提。

3、隱蔽工程受損情況確定難

受損房屋其建筑形態(tài)、結構、配套設施差異性都較大，對于建筑內部、水電管線(xiàn)、地面以下給排水管道分布、管線(xiàn)直徑、化糞池大小等不可見(jiàn)的隱蔽工程較難確定。針對此類(lèi)問(wèn)題，檢測報告顯得尤為重要，是評估工作的重要抓手。在項目實(shí)施過(guò)程中，對爭議較大的損壞房屋，建議作必要的挖探檢查。

4、修復方案多樣性

針對受損房屋不同部位、受損程度，可以有不同的解決方案。如基礎的修繕與加固，就可以采用加大基礎底面積法、基礎加深法、基礎補強加固法等。而加大基礎底面積法又可以分為基礎直接加寬、外增基礎等。由此，基礎直接加寬可再分為單面加寬、雙面加寬、四面加寬等。不同解決方案，其修復內容和修復方式必然有差異。

修復方案多樣性是由被修復對象的差異性決定的，同時(shí)是修復技術(shù)多樣性決定的。本著(zhù)民事關(guān)系中消除危險、恢復原狀的要求，又要考慮建筑特點(diǎn)，在功能效用的恢復下，節約、經(jīng)濟效用最大化前提下，對評估方案進(jìn)行比選、優(yōu)化，確定修復方案，也是評估中最高最佳利用原則的體現。

5、與社會(huì )影響關(guān)聯(lián)度高

房屋受損修繕評估，直接關(guān)系到人民群眾的切實(shí)利益，且涉及面廣、容易引發(fā)社會(huì )性問(wèn)題。評估機構作為中介鑒證機構，獨立客觀(guān)執業(yè)的同時(shí)，更需體現其專(zhuān)業(yè)性。估價(jià)師不僅要認真細致做好專(zhuān)業(yè)工作，從專(zhuān)業(yè)技術(shù)的角度化解矛盾，還要時(shí)刻關(guān)注傾聽(tīng)群眾的訴求，做好與當事人的溝通、協(xié)調，扮演社會(huì )工作者的角色，這給評估師提出了更高的執業(yè)要求。

六、房屋受損修繕評估實(shí)踐

筆者曾參與組織所在公司中標承接的本市某鎮因相鄰地河道及截污納管施工導致農村建筑物受損、經(jīng)鑒定（檢測）確認的相應房屋受損害部位修復價(jià)格評估工作，是農村住宅受損修繕評估的一次成功實(shí)踐。項目實(shí)踐中，運用上述評估思路及方法，明確受損房屋評估實(shí)地查勘及內業(yè)要求，編制各類(lèi)型拆舊工程、修補加固工程清單，根據檢測報告形成修復方案，出具評估報告，確保及時(shí)完成了100多農戶(hù)的房屋修復工作。

農村住宅受損修繕評估實(shí)踐，是建筑知識和工程造價(jià)技術(shù)在評估中的運用。通過(guò)正確選用評估方法，合理確定農房受損面，明確修復內容，編制修復方案，準確運用工程造價(jià)技術(shù)算量、計價(jià)，為農房修繕提供價(jià)格依據。這一評估技術(shù)，可延伸至建筑修繕的方方面面，特別對廣義的相鄰權侵害引起建筑受損評估具有借鑒意義，未來(lái)對新農村建設中涉及住宅改造成本的把控亦有良好參考作用。

參考文獻

[1]  DG/TJ08-207-2008.房屋修繕工程技術(shù)規程[S].上海,2008.

[2]  住房和城鄉建設部村鎮建設司.肖建莊.農村住宅改造[S].北京：中國建筑工業(yè)出版社.

作者單位：上海建經(jīng)土地估價(jià)有限公司